Mit 1. Jänner 2026 treten umfangreiche Neuerungen im Mietrecht in Kraft. Sie basieren auf dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) und betreffen sowohl neue als auch bestehende Wohnungsmietverträge. Ziel ist es, Mieterhöhungen zu dämpfen, Wertsicherungsmechanismen zu vereinheitlichen und Befristungen neu zu regeln.
Nur noch einmal pro Jahr: Wie der neue Anpassungsstichtag die Mietentwicklung verändert
Das MieWeG schreibt künftig vor, dass Wertsicherungsanpassungen ausschließlich zum 1. April eines Jahres erfolgen dürfen. Frühere vertragliche Stichtage verlieren damit ihre praktische Wirkung. Der neue Fixtermin soll Transparenz und Planbarkeit erhöhen.
Begrenzte Mietsteigerungen: Der neue Inflationsdeckel im Überblick
Künftig dürfen Mietzinse nur mehr moderater steigen:
- Liegt die Inflation über 3 %, wird der darüberliegende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt.
- Im besonders geschützten Vollanwendungsbereich des MRG gelten zusätzliche Obergrenzen:
- max. +1 % im Jahr 2026
- max. +2 % im Jahr 2027
Erst ab 2028 greift wieder die allgemeine Berechnungsregel.
Rückforderungen eingeschränkt: Das gilt ab 2026 für unwirksame Wertsicherungsklauseln
Zu viel bezahlte Beträge aufgrund unwirksamer Wertsicherungsklauseln können ab 2026 grundsätzlich nur fünf Jahre rückwirkend zurückgefordert werden. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Klausel als missbräuchlich nach der EU-Klauselrichtlinie eingestuft wird.
Richtwerte & Kategorienmieten: Einheitliche Systematik für gesetzliche Valorisierungen
Auch die gesetzlichen mietrechtlichen Beträge werden gedämpft erhöht. Die Anpassungen folgen künftig demselben System wie die vertragliche Wertsicherung:
- 2026: maximal +1 %
- 2027: maximal +2 %
- ab 2028: Teuerungsanteile über 3 % werden nur zur Hälfte weitergegeben
Das Ziel: gesetzliche Mietobergrenzen sollen stabiler und vorhersehbarer werden.
Längere Bindung: Mindestbefristung von Wohnungsmietverträgen steigt auf fünf Jahre
Eine der weitreichendsten Änderungen betrifft befristete Mietverträge in der Voll- und Teilanwendung des MRG:
- Neue Mietverträge müssen bei gewerblicher Vermietung mindestens fünf Jahre laufen.
- Auch Vertragsverlängerungen – selbst wenn sie stillschweigend erfolgen – gelten künftig automatisch für mindestens fünf Jahre.
Diese Regelung gilt ebenfalls für bereits bestehende Verträge, sobald sie ab 1. Jänner 2026 verlängert werden.
Ausnahme: Wenn Vermieter nicht unternehmerisch tätig sind, bleibt es bei den bisherigen 3 Jahres Regel. Ob eine Vermietung unternehmerisch ist, ergibt sich aus einer Gesamtbetrachtung – etwa Anzahl der Objekte, organisatorische Struktur oder Beauftragung externer Dienstleister.
Wer gilt als Unternehmer: Kriterien für gewerbliche Vermietung
Eine Vermietung gilt als unternehmerisch und damit gewerblich, wenn folgende Faktoren zusammengenommen darauf hinweisen:
- Beschäftigung von Drittpersonen (Hausbesorger, Verwalter etc.)
- Mehrere Mietverhältnisse, typischerweise ab fünf Objekten
- Buchhalterischer oder organisatorischer Verwaltungsaufwand
- Längerfristige Zusammenarbeit mit externen Firmen
Treffen mehrere dieser Kriterien zu, greifen die strengeren Regelungen des MRG.
