Vorsteuerabzug bei Luxusimmobilien

Die Grenze wird nicht zwingend nur zu einem einzigen Stichtag geprüft. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab Anschaffung beziehungsweise ab Beginn der Herstellung zu betrachten. Dadurch kann ein Objekt zunächst unterhalb der Zwei-Millionen-Euro-Grenze liegen und diese erst durch spätere aktivierungspflichtige Investitionen überschreiten.

Praxistipp: Laufende Kostenkontrolle einrichten

Bei Projekten in der Nähe der Zwei-Millionen-Euro-Grenze reicht eine einmalige Budgetrechnung nicht aus. Empfehlenswert ist eine fortlaufende steuerliche Kostenübersicht, in der Anschaffungskosten, Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen getrennt dokumentiert werden.

Bei Mehrparteienhäusern, Zinshäusern und gemischt strukturierten Projekten ist regelmäßig auf den einzelnen Mietgegenstand beziehungsweise die einzelne wirtschaftlich abgrenzbare Wohneinheit abzustellen. Das bedeutet: Ein Gebäude mit Gesamtinvestitionskosten von zehn Millionen Euro ist nicht automatisch in seiner Gesamtheit eine Luxusimmobilie im Sinne der neuen Bestimmung.


In diesem Fall muss das Penthouse anders behandelt werden als die übrigen Wohnungen. Für das Geschäftslokal gelten wiederum die allgemeinen Regeln für die Vermietung von Geschäftsräumen. Die Kostenaufteilung muss sachgerecht, nachvollziehbar und dauerhaft dokumentiert werden. Bei allgemeinen Gebäudeteilen können Flächen-, Nutzwert- oder andere geeignete Aufteilungsschlüssel erforderlich sein.

Das Vorsteuerabzugsverbot kann sämtliche Eingangsleistungen erfassen, die wirtschaftlich mit der steuerfreien Vermietung der besonders repräsentativen Wohnimmobilie zusammenhängen. Dazu gehören beispielsweise:

• Kauf- und Errichtungskosten
• Leistungen von Architekten, Statikern und Fachplanern
• Baumeister- und Professionistenrechnungen
• Elektro-, Heizungs- und Installationsarbeiten
• Innenausbau und fest eingebaute Ausstattung
• Außenanlagen und zugehörige Bauwerke
• Sanierungen und aktivierungspflichtige Umbauten
• Hausverwaltung
• Instandhaltungs- und Reparaturleistungen
• Objektbezogene Beratungsleistungen

 

Das Abzugsverbot bedeutet allerdings nicht, dass pauschal jede Ausgabe einer Immobiliengesellschaft betroffen ist. Allgemeine Unternehmenskosten oder gemischt verwendete Leistungen müssen nach den üblichen umsatzsteuerlichen Aufteilungsregeln beurteilt werden.

Wurde Vorsteuer zunächst rechtmäßig geltend gemacht und ändern sich später die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse, kann eine Vorsteuerberichtigung erforderlich werden. Bei Grundstücken gilt der 20-jährige Berichtigungszeitraum. Das ist beispielsweise relevant, wenn ein ursprünglich steuerpflichtig genutztes Objekt später steuerfrei vermietet wird oder wenn sich die Zuordnung einzelner Gebäudeteile ändert.

Zu klären sind unter anderem:

1. Wann wurde die betreffende Leistung bezogen?
2. Wurde die Vorsteuer ursprünglich zu Recht abgezogen?
3. Handelt es sich um Anlagevermögen, laufende Aufwendungen oder noch nicht verwendete Leistungen?
4. Wann und wodurch haben sich die Nutzungsverhältnisse geändert
5. Welcher Berichtigungszeitraum ist anzuwenden?
6. In welchem Umfang betrifft die Änderung einzelne Gebäudeteile?

Das Bundesministerium für Finanzen weist bei Grundstücken darauf hin, dass eine spätere steuerfreie Verwendung innerhalb des Berichtigungszeitraums eine anteilige Vorsteuerberichtigung auslösen kann.

Besonders anspruchsvoll ist die umsatzsteuerliche Beurteilung, wenn eine Immobilie nicht ausschließlich privaten Wohnzwecken dient.

Denkbar sind etwa:

• Villa mit tatsächlich genutzten Büroräumen
• Penthouse mit betrieblich verwendetem Gebäudeteil
• Chalet mit touristischer Kurzzeitvermietung
• ein Gebäude mit Wohnungen und Geschäftslokalen

• eine Immobilie mit wechselnder Privat- und Unternehmensnutzung