Das müssen Vermieter wissen!
Ab 1. April 2026 gelten in Österreich neue mietrechtliche Richtwerte, Kategoriebeträge, Grundkostenanteile und Beträge nach § 45 MRG (Mindestmietzins). Diese Werte sind entscheidend für die Berechnung zulässiger Mietzinse, insbesondere bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).
Nachdem in den Jahren 2024 und 2025 keine Anpassung erfolgt ist, kommt es 2026 erstmals wieder zu einer gesetzlichen Valorisierung. Allerdings hat der Gesetzgeber gleichzeitig eine Erhöhungsbremse eingeführt: Die Anpassung der Mietwerte ist heuer auf maximal 1 % begrenzt. Im Jahr 2027 darf die Erhöhung höchstens 2 % betragen. Ab 2028 wird bei sehr hoher Inflation der über 3 % liegende Teil nur mehr teilweise berücksichtigt. Ziel dieser Regelung ist es, starke Mietsteigerungen zu begrenzen, gleichzeitig aber eine regelmäßige Anpassung an die Inflation zu ermöglichen.
Im Folgenden finden Sie die neuen Werte ab 1. April 2026 übersichtlich zusammengefasst.
Neue Richtwerte ab 1. April 2026
Der Richtwert des jeweiligen Bundeslandes ist die zentrale Grundlage für den sogenannten Richtwertmietzins, der bei vielen Altbauwohnungen angewendet wird. Ausgehend vom Richtwert werden je nach Wohnung Zu- oder Abschläge berechnet, zum Beispiel für Lage, Ausstattung oder Zustand der Wohnung.
Die neuen Richtwerte pro Quadratmeter lauten:
| Bundesland | Richtwert (EUR pro m²) |
|---|---|
| Burgenland | 6,15 EUR |
| Kärnten | 7,89 EUR |
| Niederösterreich | 6,92 EUR |
| Oberösterreich | 7,30 EUR |
| Salzburg | 9,31 EUR |
| Steiermark | 9,30 EUR |
| Tirol | 8,22 EUR |
| Vorarlberg | 10,35 EUR |
| Wien | 6,74 EUR |
Diese Werte gelten für neue Mietverträge ab 1. April 2026.
Bei bestehenden Mietverträgen kann eine Anpassung nur erfolgen, wenn im Vertrag eine Wertsicherung schriftlich vereinbart wurde.
Mietanpassungen bei bestehenden Mietverträgen
Auch wenn die neuen Richtwerte rechtlich ab 1. April 2026 gelten, können Mietzinsanpassungen bei bestehenden Verträgen frühestens ab Mai 2026 wirksam werden.
Der Grund liegt in den gesetzlichen Formvorschriften: Das Erhöhungsbegehren muss schriftlich erfolgen und darf erst nach Inkrafttreten der neuen Werte versendet werden. Außerdem muss es dem Mieter mindestens 14 Tage vor dem Fälligkeitstermin zugehen.
In der Praxis bedeutet das: Eine Anpassung des Mietzinses ist frühestens mit der Mietperiode Mai 2026 möglich.
Neue Grundkostenanteile (GKA) ab 1. April 2026
Mit der Anpassung der Richtwerte ändern sich auch die Grundkostenanteile (GKA). Diese sind insbesondere für die Berechnung eines möglichen Lagezuschlags relevant.
Der Lagezuschlag darf nur verlangt werden, wenn die Lage der Wohnung überdurchschnittlich gut ist. Dabei reicht ein höherer Grundkostenanteil allein nicht aus. Entscheidend ist auch die tatsächliche Qualität der unmittelbaren Wohnumgebung.
Die neuen Grundkostenanteile lauten:
| Bundesland | Grundkostenanteil (EUR) |
|---|---|
| Burgenland | 58,86 EUR |
| Kärnten | 143,44 EUR |
| Niederösterreich | 166,91 EUR |
| Oberösterreich | 164,25 EUR |
| Salzburg | 320,64 EUR |
| Steiermark | 222,92 EUR |
| Tirol | 223,91 EUR |
| Vorarlberg | 352,42 EUR |
| Wien | 347,99 EUR |
Neue Kategoriebeträge ab 1. April 2026
Neben den Richtwerten werden auch die Kategoriebeträge für Wohnungen der Kategorien A bis D angepasst. Diese sind vor allem bei älteren Mietverträgen (Abschluss vor dem 1.3.1994) relevant, bei denen der Mietzins nach der Ausstattungskategorie der Wohnung berechnet wird.
Die neuen Beträge pro Quadratmeter und Monat betragen:
| Kategorie | Betrag (EUR pro m²) |
|---|---|
| A | 4,51 EUR |
| B | 3,38 EUR |
| C | 2,25 EUR |
| D brauchbar | 2,25 EUR |
| D unbrauchbar | 1,13 EUR |
Diese Werte gelten ebenfalls ab 1. April 2026.
Neue Beträge nach § 45 MRG
Bei älteren Mietverträgen, die vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, kann der Mietzins unter bestimmten Voraussetzungen auf den sogenannten Mindestmietzins angehoben werden. Dieser ergibt sich aus zwei Dritteln des damals maßgeblichen Kategoriebetrags.
Die neuen Beträge lauten:
| Kategorie | Betrag (EUR pro m²) |
|---|---|
| A / Geschäft | 2,99 EUR |
| B | 2,25 EUR |
| C | 1,50 EUR |
| D brauchbar | 1,50 EUR |
| D unbrauchbar | 1,13 EUR |
Fazit: Moderate Anpassung der Mietwerte 2026
Mit 1. April 2026 werden die wichtigsten mietrechtlichen Werte wieder angepasst. Aufgrund der gesetzlichen Erhöhungsbegrenzung von 1 % fällt die Anpassung jedoch vergleichsweise moderat aus.
Für Vermieter besonders wichtig:
- Neue Richtwerte für Mietwohnungen
- Neue Kategoriebeträge
- Neue Grundkostenanteile
- Neue Beträge nach § 45 MRG
- Mietanpassungen bei bestehenden Verträgen frühestens ab Mai 2026
Wer Mietanpassungen plant, sollte unbedingt prüfen, ob eine vertragliche Wertsicherung vereinbart wurde und welche Fristen einzuhalten sind.
