Asset Inflation vs. Waren Inflation und die Gefahr einer Immobilienblase

Unter Inflation verstehen wir eine Verminderung des Geldwertes oder eine Steigerung des allgemeinen Preisniveaus. Als Asset Inflation oder auch Vermögenspreisinflation bezeichnet man einen Preisanstieg bei Vermögenswerten wie Immobilien, Aktien oder Gold. Die Vermögenspreisinflation ist nicht mit der durch den Verbraucherpreisindex (VPI) gemessenen „normalen Inflation“ zu verwechseln. Der Verbraucherpreisindex bildet einen Warenkorb täglicher Konsumgüter ab und umfasst keine Vermögenswerte.

Was wir in den letzten 10 Jahren seit der Wirtschafts- und Finanzkrise beobachten können ist, dass sich diese beiden Inflationsraten stark unterschiedlich entwickeln. Während sich die „normalen Inflation“ für Konsumgüter relativ gleichmäßig bei ca. 2% pro Jahr entwickelt hat, sind Vermögenswerte insbesondere die Preise von Immobilien viel stärker gestiegen. So sind die Zinshauspreise am Wiener Immobilienmarkt um etwa 8% pro Jahr gestiegen. Die sog. Asset Inflation ist also in den letzten 10 Jahren 4 Mal höher als die „normalen Inflation“. Nachdem sich die Löhne stark am Verbraucherpreisindex orientieren und Gehälter deswegen nur moderat steigen führt dies in der Praxis dazu, dass sich die breite Masse der Bevölkerung heute eine Immobilie nur mehr sehr schwer leisten kann.

Wie ist es zu dieser starken Asset Inflation gekommen?

Fiskalpolitische Maßnahmen: Größter Preistreiber scheint die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zu sein. Die mittlererweile viele Jahre andauernde Niedrigzinspolitik (Nullzinspolitik) der EZB führte dazu, dass vor allem institutionelle Investoren wie zB. Pensionsfonds zunehmend nach alternativen Anlagenmöglichkeiten gesucht haben. Klassische Veranlagungsformen wie zB. das Sparbuch oder auch Anleihen bringen heute keine oder sogar negative Zinsrenditen. Deswegen sind Anleger auch bereit höhere Preise und damit auch geringere Renditen bei Immobilien zu akzeptieren.

Finanzierungskonditionen: Mit der Niedrigzinspolitik der EZB sind auch die Zinsen für Finanzierungen gesunken. Was auf den ersten Blick positiv klingt wirkt sich langfristig aber in deutlichen höheren Immobilienpreisen aus. Investoren können sich günstig refinanzieren und sind bereit mehr Fremdkapital aufzunehmen und auch höhere Preis für Immobilien zu bezahlen.

Spekulatives Käuferverhalten: Ein weiterer Risikofaktor für die Entstehung einer Immobilienblase sind Investoren, die am Immobilienboom mitverdienen möchten. Sie kaufen Liegenschaften nicht mit der Absicht sie zu entwickeln und langfristig zu halten (Buy & Hold), sondern diese innerhalb kurzer Zeit wieder mit Gewinn zu verkaufen (Fix & Flip). Dadurch beschleunigt sich die ohnehin hohe Nachfrage und die Preise werden weiter in die Höhe getrieben.

Geringe Bautätigkeit: Gerade in städtischen Regionen ist Bauland knapp. Dadurch kann nicht ausreichend neuer Wohnraum geschaffen werden, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. In urbanen Gegenden steht dem begrenzten Angebot häufig eine überdurchschnittliche Anzahl an Kaufinteressenten gegenüber.

Bevölkerungswachstum: Steigende Bevölkerungszahlen und der starke Zuzug von Menschen in größere Ballungsräume, können die Immobilienpreise zusätzlich befeuern.

Aufgrund der zu erwartenden schlechten wirtschaftlichen Entwicklung der Gesamtwirtschaft durch die Corona Krise, ist nicht zu erwarten, dass sich an der Zinspolitik der EZB etwas ändert. In wie weit der Spagat zwischen den hohen Immobilienpreisen und der verhältnismäßig schlechten Entwicklung der Arbeitseinkommen in Zukunft noch weiter auseinander gehen kann wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen. Käufer sollten jedenfalls bei einem Immobilienkauf sehr vorsichtig sein.

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