Mietenstopp 2025: Was bedeutet das für Wohnungsmietverträge?

Der österreichische Nationalrat hat am 7. März 2025 das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) beschlossen. Damit wird der bereits bestehende Mechanismus zur Begrenzung von Mietsteigerungen weiter verschärft. Im Kern bedeutet das Gesetz, dass Mietpreisanpassungen für 2025 ausgesetzt werden – konkret betrifft dies Richtwertmieten, Kategoriemieten sowie bestimmte Entgeltbestandteile im WGG-Bereich.

Für Mieter von Altbauten bedeutet das, dass ihre Miete im Jahr 2025 stabil bleibt. Ursprünglich hätte es laut dem 3. MILG am 1. April 2025 eine Anpassung der Kategoriebeträge und Richtwerte geben sollen, die sich an der Inflation orientiert. Diese Erhöhung entfällt nun.

Die nächste planmäßige Anpassung soll erst wieder zum 1. April 2026 stattfinden. Dabei ist jedoch eine maximale Anhebung von 5 % vorgesehen, selbst wenn die Inflation höher ausfällt. Ab 2027 wird die Anpassung auf Grundlage der durchschnittlichen Inflation der letzten drei Jahre berechnet. Sollte diese über 5 % liegen, wird der übersteigende Anteil nur zur Hälfte berücksichtigt.

Was bedeutet das konkret für verschiedene Mietarten?

1. Richtwertmieten
Richtwertmieten betreffen vor allem Altbauwohnungen, die nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) reguliert sind. Sie basieren auf den gesetzlich festgelegten Richtwerten, die für jedes Bundesland unterschiedlich sind. Laut dem 4. MILG bleiben die Richtwerte nun mindestens bis zum 31. März 2026 auf dem aktuellen Stand, das heißt auf dem Niveau von April 2023. Wäre die geplante Erhöhung 2025 erfolgt, hätten sich die Richtwerte um etwa 2,9 % erhöht – auch dies wird nun verhindert.

2. Kategoriemieten
Diese gelten für Mietverträge, die noch nach dem alten Kategorie-Mietzinsmodell abgerechnet werden, insbesondere für sehr günstige Altverträge die vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurden. Auch hier entfällt die für 2025 vorgesehene Anhebung. Kategoriemieten orientieren sich an einem festen Wert pro Quadratmeter, der sich normalerweise an der Inflation anpasst. Diese Anpassung wird für 2025 ausgesetzt, sodass Kategoriebeträge mindestens bis April 2026 unverändert bleiben.

3. WGG-Mieten (Gemeinnützige Wohnungen)
Auch bestimmte Mietbestandteile in gemeinnützigen Wohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), etwa die Grundmiete oder der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB), werden 2025 nicht erhöht.

4. Vorerst keine Auswirkungen auf angemessene und freie Mietzinse

 Derzeit sind angemessene und freie Mietzinse vom 4. MILG nicht betroffen, könnten jedoch ab 2028 unter die geplante neue gesetzliche Wertsicherung (siehe unten) fallen.

Zukünftige Änderungen und gesetzliche Wertsicherung

Über das Jahr 2025 hinaus plant die Bundesregierung noch weitergehende Eingriffe in die Mietentwicklung. Ab 2026 könnte die Anpassung von Mietpreisen sogar nur noch um 1 %, 2027 um 2 % erfolgen. Ab 2028 soll ein neuer Index für Wohnraumvermietung eingeführt werden, der ebenfalls eine Preisbremse enthält. Dieser neue Mechanismus soll dann nicht nur für Richtwert- und Kategoriemieten gelten, sondern auch für angemessene und freie Mietzinse, die bisher von der Regulierung ausgenommen waren.

Für Vermieter bedeutet das, dass die Möglichkeit zur Erhöhung der Mieten weiter eingeschränkt wird.  Es bleibt abzuwarten, ob es in den nächsten Jahren weitere politische Maßnahmen zur Mietregulierung geben wird. Fest steht, dass das Thema „leistbares Wohnen“ weiterhin eine zentrale Rolle in der österreichischen Politik spielt und noch viele Diskussionen folgen werden.