Worauf Vermieter und Mieter achten sollten, damit es bei der Befristung keine unguten Überraschungen gibt?
Das befristete Vermieten von Wohnung liegt stark im Trend. Viele Vermieter fürchten aufgrund des restriktiven Kündigungsschutzes potentiell unliebsame Mieter bei einem unbefristeten Vertrag „nicht mehr los zu werden“.
Worauf sollten Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Vermieter und Mieter also achten und welche Vor- oder Nachteile kann ein befristeter Mietvertrag für beide Seiten mit sich bringen?
Unterschied Befristung im MRG und im ABGB
Befristete Verträge enden durch Zeitablauf ohne, dass es einer Kündigung bedarf. Der Endtermin wird also bereits im Mietvertrag festgehalten. Nur Verträge die dem Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegen sind auch vom strengen Befristungsschutz erfasst. Das betrifft die überwiegende Mehrheit aller Wohnungen mit ein paar Ausnahmen wie zB: Ferien- oder Dienstwohnungen und Einfamilienhäuser. Für den Rest gelten die bestandsrechtlichen Vorschriften des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB).
Was ist bei einem befristeten Mietvertrag nach dem MRG zu beachten?
Befristete Mietverträge müssen zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Eine mündliche Befristungsvereinbarung wäre ungültig und es würde ein unbefristeter Vertrag vorliegen. Es ist zwingend eine Mindestbefristungsdauer von 3 Jahren einzuhalten. Eine Höchstdauer besteht hingegen nicht. Der Mietvertrag kann immer wieder, aber um mindestens 3 Jahre verlängert werden. Anders als im Arbeitsrecht sind sogenannte Kettenverträge möglich.
Vor- und Nachteile für den Mieter
Bei befristeten Mietverträgen ist eine vorzeitige Kündigung durch den Mieter erst nach Ablauf 1 Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist möglich. Generell ist die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsletzten zu beachten.
Dafür ist auf den Hauptmietzins ein sog. Befristungsabschlag von 25% anzuwenden. Dh. Der höchstzulässige Hauptmietzins ist während der Bestandsdauer um 25% zu reduzieren. Nebenkosten oder Steuern sind davon nicht betroffen.
Ist eine automatische Verlängerung eines befristeten Mietvertrages möglich?
Ja, denn befristete Mietverträge die nach Ablauf der Vertragsdauer weder aufgelöst (Rückstellung der Wohnung) noch verlängert werden gelten als einmalig um 3 Jahre verlängert. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser 3 Jahre erneut nicht aufgelöst kommt es zu einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit (= unbefristeter MV). Wenn der Mieter trotz auslaufendem Vertrag nicht auszieht ist binnen 14 Tage eine Räumungsklage beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen.
Wie wirkt sich eine automatische Verlängerung auf den Befristungsabschlag aus?
Der Befristungsabschlag gilt nur dann nicht mehr, wenn im ursprünglichen Mietvertrag der Befristungsabschlag ziffernmäßig ausgewiesen wurde und dem unbefristeten Hauptmietzins gegenübergestellt wurde.
Kann man sich gegen eine automatische Verlängerung absichern?
Einem Vermieter der Angst hat den Endtermin zu übersehen rate ich einen Übergabsauftrag bei Gericht einzubringen. Dies ist frühestens 6 Monate vor Übergabe möglich und bewirkt, dass das Gericht dem Mieter einen Auftrag zur Übergabe der Wohnung erteilt. Somit ist der Wille des Vermieters die Wohnung nicht zu verlängern klar ausgedrückt und es kann zu keiner automatischen Verlängerung kommen. Darüber hinaus hat der Vermieter damit auch einen Exekutionstitel. Es wäre auch denkbar vorab einen Räumungsvergleich abzuschließen.
